Vrednost zgrade ne završava se njenom izgradnjom: Kako se menja facility menadžment u Srbiji

Facility menadžment u Srbiji postepeno izlazi iz okvira tradicionalnog održavanja objekata i sve više dobija ulogu u unapređenju energetske efikasnosti, optimizaciji operativnih troškova i očuvanju dugoročne vrednosti nekretnina. Ipak, tržište se i dalje suočava sa izazovima poput nedovoljnog prepoznavanja značaja integrisanog upravljanja objektima, ograničenih ulaganja u modernizaciju i potrebe za širom primenom digitalnih tehnologija.

O tome kako se razvija domaći FM sektor, koja rešenja mogu unaprediti performanse postojećih zgrada i kako će automatizacija i veštačka inteligencija promeniti posao facility managera, razgovarali smo sa Tamarom Simić Đuranović, predsednicom udruženja FMBAS, i Vasilijem Kodžopeljićem, predsednikom Skupštine udruženja.

FMBAS okuplja različite aktere iz oblasti upravljanja objektima, nekretnina i pratećih industrija. Kako biste opisali trenutno stanje FM sektora u Srbiji i koje su najveće promene koje su ga oblikovale u poslednjih nekoliko godina?

Tamara: FM industrija u Srbiji razvijala se prvenstveno kao odgovor na potrebe internacionalnih kompanija koje su, dolaskom na naše tržište, očekivale isti nivo usluga podrške poslovanju kakav su imale na drugim tržištima. Iako je industrija tokom godina značajno napredovala kroz razvoj FM kompanija, ona se na našem tržištu i dalje posmatra kroz pojedinačne usluge, poput tehničkog održavanja, čišćenja ili obezbeđenja, umesto kao integrisana funkcija koja direktno utiče na operativnu efikasnost, bezbednost, očuvanje vrednosti i dugoročnu održivost nekretnina. Dodatni izazov predstavlja nedostatak sveobuhvatnih tržišnih analiza i zvaničnih podataka o veličini, vrednosti i strukturi FM tržišta u Srbiji, što otežava precizno sagledavanje njegovog razvoja i potencijala.

Jedna od najvećih uticaja na samo tržište FM-a jeste tržište nekretnina, koje je suočeno sa inflacijama i skupljim finansiranjem, uticalo na investicione odluke i povećanje pritiska na optimizaciju operativnih troškova. U takvom okruženju raste potreba za profesionalnim upravljanjem objektima, ali se od FM kompanija istovremeno očekuje da sve složenije zahteve ispune uz što niže cene. Upravo tu nastaje jedan od ključnih izazova industrije. Takav poslovni ambijent utiče i na razvoj samih FM kompanija. Pritisak na cene ograničava prostor za ulaganje u razvoj stručnih kadrova, unapređenje procesa i primenu savremenih tehnologija.

Verujem da je naredna faza razvoja FM industrije u Srbiji prelazak sa modela u kojem se usluge dominantno nabavljaju prema najnižoj ceni na model u kojem se vrednost meri ukupnim troškovima životnog ciklusa nekretnine, pouzdanošću sistema, bezbednošću i kvalitetom usluge.

Energetska efikasnost i smanjenje operativnih troškova postaju sve važniji za vlasnike i korisnike objekata. Koja rešenja danas imaju najveći potencijal da unaprede energetsku efikasnost postojećih zgrada?

Tamara: Energetska efikasnost direktno utiče na operativne troškove i tržišnu vrednost objekta kao i na dugoročnu isplativost investicije. Zato je izuzetno važno primenjivati rešenja koja smanjuju potrošnju energije za grejanje, hlađenje i ventilaciju, uz očuvanje komfora kornika.

Prvi korak u unapređenju energetske efikasnosti treba da bude energetski pregled objekta, na osnovu kojeg se mogu identifikovati najveći potrošači i eventualni gubici energije, a zatim kroz analizu mogućih pristupa za poboljšanje energetske efikasnosti i prioriteta u cilju postizanja maksimalnih benefita doneti odluka o ulaganjima.

Kod novih i kvalitetno izvedenih objekata, značajan potencijal postoji u optimizaciji HVAC sistema, unapređenju sistema automatizacije i upravljanja, i prilagođavanje režima rada stvarnim potrebama.

Kod starijih objekata, posebno onih sa izraženim toplotnim gubicima, prioritet može biti unapređenje termoizolacije fasade i krova, zamena dotrajale stolarije i popboljšanje zaptivenosti objekta. Toplotne pumpe i solarni paneli predstavljaju dodatne opcije koje će imati višestruke benefite za korisnike i vlasnike kroz smanjenje potrošnje energije iz konvencionalnih izvora i emisije ugljen-dioksida.  Odluke treba donositi odgovorno, odnosno onda kada postoji tehnička i ekonomska opravdanost sa jasnim ciljem ostvarivanja ušteda i unapređenja komfora i kvaliteta objekata.

Pametne zgrade sve više podrazumevaju korišćenje automatizacije, senzora, veštačke inteligencije i analize podataka. Koliko su domaći objekti spremni za ovu transformaciju i šta je trenutno najveća prepreka za širu primenu ovih tehnologija?

Vasilije: Kada govorimo o pametnim zgradama, rekao bih da tehnološka spremnost više nije ključna prepreka. Rešenja postoje, dok su senzori, automatizacija, softverske platforme i analitika danas dostupniji nego ikada. Pravi izazov je kako postojeće objekte, različite sisteme i podatke povezati u jednu funkcionalnu celinu koja donosi merljivu poslovnu vrednost.

U Srbiji imamo veoma različite nivoe zrelosti objekata. Novije poslovne i industrijske zgrade već u fazi projektovanja sve češće integrišu digitalne sisteme, dok kod postojećeg fonda postoji veliki prostor za modernizaciju. Važno je, međutim, naglasiti da digitalna transformacija zgrade ne mora da podrazumeva potpunu zamenu postojeće infrastrukture. Uz otvorene platforme, povezivanje postojećih sistema i postepeno uvođenje senzora i digitalnog nadzora moguće je krenuti korak po korak.

Mi tu transformaciju posmatramo kao jedan kontinuirani put: od elektrifikacije i digitalizacije, preko povezivanja sistema i korišćenja podataka, do napredne analitike i veštačke inteligencije. Ali cilj nije sama tehnologija. Njena prava vrednost vidi se tek kada se sve to pretoči u veću efikasnost, održivije poslovanje i, na kraju, konkretnu poslovnu vrednost za vlasnika i korisnike objekta.

Najveću prepreku zato ne vidim samo u investicijama, već u tome što se one još uvek često posmatraju kao trošak, umesto kroz vrednost koju stvaraju tokom čitavog životnog ciklusa objekta. Kada možemo da povežemo podatke o potrošnji energije, stanju opreme, komforu korisnika i održavanju, facility manager više ne reaguje samo kada se problem pojavi, već može da ga predvidi i donosi odluke na osnovu podataka. To je, po mom mišljenju, suština pametne zgrade: ne količina tehnologije koju imamo, već koliko dobro koristimo podatke koje nam ona daje.

Ovogodišnja FMBAS konferencija nosi naziv „Value beyond the building“. Šta ova tema znači u kontekstu savremenog facility menadžmenta i koje biste ključne poruke želeli da učesnici ponesu sa konferencije?

Tamara: Kada posetimo druge gradove, divimo se njihovoj arhitekturi, uređenim trgovima i ambijentima koji decenijama, pa i vekovima, čuvaju svoju vrednost. Međutim, postavlja se pitanje koliko smo sami odgovorni prema prostoru u kojem živimo i radimo, prema objektima koje smo nasledili i onima koje danas stvaramo. Jer nasleđe nije samo ono što smo dobili od prethodnih generacija, već i ono što ćemo svojim odnosom prema prostoru ostaviti generacijama koje dolaze.

U Srbiji je ovo pitanje posebno važno. Prema podacima Ministarstva građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture, oko 85% stambenih zgrada ne zadovoljava minimalne uslove energetske efikasnosti i preko 50% građevinskog fonda je starije od 50 godina. To je jasan pokazatelj potrebe za unapređenjem, ali i podsetnik da kvalitet izgrađenog fonda ne zavisi samo od toga kako smo gradili, već i od toga kako smo se prema tim objektima odnosili tokom godina. Ovi podaci ukazuju na razmere izazova koji imamo u očuvanju i unapređenju postojećeg fonda zgrada.

Value beyond the building za nas znači stvaranje vrednosti koja prevazilazi same zidove objekta — vrednosti za vlasnike, korisnike, poslovanje i buduće generacije. To je odgovornost da vrednost ne stvaramo samo izgradnjom, već i načinom na koji o izgrađenom prostoru brinemo. Način na koji održavamo i negujemo objekte određuje njihov životni vek, njihovu tržišnu vrednost, ali i vrednost čitave mikrolokacije. On utiče na kvalitet života i rada ljudi, na njihov odnos prema prostoru, pa i na uspešnost poslovanja koje se u tim objektima odvija.

Ključna poruka koju bih želela da učesnici ponesu sa konferencije jeste da održavanje treba posmatrati kao investiciju u dugoročnu vrednost nekretnine. Vrednost se ne stvara samo izgradnjom kvalitetnog objekta, već i načinom na koji se njime upravlja tokom celog životnog ciklusa. To je ujedno i odgovornost facility menadžmenta: da svakodnevno donosimo odluke koje će obezbediti kvalitetnije, efikasnije i održivije objekte u budućnosti.

Kada pogledamo narednih pet do deset godina, kako će se promeniti uloga facility menadžera? Da li će tehnologija preuzeti deo njegovih zadataka ili će stručnost ljudi postati još važnija za efikasno i održivo upravljanje objektima?

Vasilije: Uveren sam da tehnologija neće umanjiti značaj facility menadžera– naprotiv, učiniće njegovu ulogu još važnijom. Automatizacija i veštačka inteligencija preuzeće deo rutinskih aktivnosti: prikupljanje i obradu podataka, praćenje potrošnje, prepoznavanje odstupanja i sve više prediktivno održavanje. Ali odluke o tome kako upravljati objektom, gde investirati i kako uskladiti energetsku efikasnost, pouzdanost, održivost i potrebe korisnika i dalje će zahtevati ljudsku stručnost.

Zato očekujem da će se facility menadžer u narednih pet do deset godina transformisati iz pretežno operativne uloge u strateškog upravljača performansama objekta. Moraće da razume tehničke sisteme, ali istovremeno podatke, energetiku, digitalne tehnologije, održivost i njihov uticaj na poslovanje kompanije.

U tome će veštačka inteligencija biti veoma moćan alat. Ona može analizirati količinu podataka koju čovek praktično ne može obraditi, prepoznati obrasce i predložiti optimalne scenarije. Ali tehnologija daje najveću vrednost tek kada stručan čovek zna koje pitanje da postavi i kako da rezultate pretvori u odluku.

Zbog toga budućnost facility menadžmenta ne vidim kao izbor između čoveka i tehnologije. Najuspešniji objekti biće oni u kojima tehnologija omogućava ljudima da donose bolje odluke – brže, preciznije i na osnovu podataka.

Intervju vodila: Milena Maglovski